01案例介绍
原告和被告在2018年签订了房屋租赁合同,约定原告将上海市某某区某某路一楼房屋租给被告,租期为2018年4月1日至2021年3月31日,同时约定租金为7000元,每三个月结算一次。在2021年的3月31日,原告和被告续签租赁合同,租期为2021年4月1日至2022年2月9日,每月的租金为6500元。
签订合同之后,原告如约交付房屋,但是被告未按合同约定交付租金,一共为66000元,分别为2020年1月1日至6月30日间未交付租金42000元,2020年7月1日至2021年3月31日间每月少付租金500元,共为4500元,2021年7月1日至9月30日间未付租金19500元。
02办理过程
由于原告一直催款无果,于是委托我司律师,承办律师接到委托人的案件后,积极与委托人进行沟通,确定委托人的诉讼请求:
一、要求被告支付原告2020年1月1日至2021年9月30日间的欠款租金66000元。
二、要求本案诉讼费由被告承担。
被告辨称:2020年第一季度和第二季度的租金确实没有支付,其中的原因是因为,在2019年12月6日涉案房屋楼上造成发生火灾,使得被告财务损失,被告还要求原告赔偿50000元,后来双方达成一致,原告不再收取该半年房租进行折抵。第三季度和第四季度的房租已经按照每月6500元支付给原告。2021年第二季度的租金已经支付,第三季度因为涉讼,故没有支付。
03审理中
双方都确认,涉案房屋的相邻房屋于2019年12月6日发生火灾。2019年12月31日前的租金双方均已结算完毕。
被告向法院出示一组转账记录,载明被告于2020年9月3日支付原告19500元,于2021年1月9日支付原告19500元,于2021年6月12日支付元20000(就该20000元,被告告知原因,因发生支付延迟,故自愿多支付原告500元。
关于原告于2020年6月1日催收的指款项,原告认为是针对2020年第二季度的租金,但是被告认为是针对2020年第三季度的租金。
04判决结果
被告于判决生效之日起十日内支付原告2020年1月1日至2020年6月30日未付租金39000元。
同时支付原告2021年7月1日至2021年9月30日未付租金19500元。
驳回原告其他诉讼请求。
争议焦点1
原告在2020年1月2日的催收显然是针对2020年第一季度的租金,此后虽然没有再进行催收租金,原告也将被告后续支付的租金计入2020年第三季,未免过于牵强。同时双方并未达成书面协议,虽然被告在2020年9月3日向原告微信上说,说好半年作为赔偿。虽然原告并没有反驳,但是沉默原则上不能视为应允的意思。
争议焦点2
虽然原告认可被告支付2020年第三季度和第四季度的租金,但是合同上的约定是租金为每月7000元。而被告仅支付了6500元每月。并未付足租金。对此见解,因原告在2020年6月向被告作出降低租金的意思,每月降低500元。故被告每月按照6500元支付第三季度和第四季度以及2021年第一季度的租金,符合双方的真实意思。因此原告要求被告支付上诉期间每月租金差价500元,没有事实依据,法院不予支持。
